Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 05/01/2016. GDP Việt Nam trong năm 2015 tăng 6,68%, vượt qua mục tiêu 6,2% đề ra vào đầu năm nay. Nối tiếp xu hướng của những năm gần đây, cơ cấu GDP của Việt Nam tiếp tục tăng tỷ trọng đóng góp của các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ trong khi tỷ trọng của nông, lâm, ngư nghiệp ngày càng giảm. Lần đầu tiên kể từ năm 2012, Việt Nam thoát cảnh thâm hụt cán cân thương mại với xuất khẩu tăng trung bình 22%/năm trong giai đoạn 2010-2014 và nhập khẩu tăng 16%. Mô hình phát triển kinh tế này được dự đoán là sẽ tiếp tục trong những năm tới khi Việt Nam ngày càng hòa nhập với thị trường thế giới, hỗ trợ bởi nguồn vốn đầu tư nước ngoài và các hiệp định tự do thương mại.

Cộng đồng kinh tế ASEAN chính thức có hiệu lực vào ngày 01 tháng 01 năm 2016, được kỳ vọng sẽ giúp Việt Nam tăng tính cạnh tranh trên thị trường quốc tế, cũng như khu vực và trở thành điểm đầu tư hấp dẫn hơn. Tổng vốn FDI cho các dự án mới đăng kí và các dự án tăng vốn đầu tư, đạt 22,76 tỷ VNĐ trong năm 2015 (tăng 12,5% so với năm trước), chủ yếu vào các dự án sản xuất và chế tạo (66,9% tổng vốn FDI), sản xuất và phân phối điện, khí đốt, nước nóng, hơi nước và điều hòa không khí (12,4% tổng vốn FDI) và bất động sản (10,5% tổng vốn FDI).

Thị trường bất động sản Việt Nam hưởng lợi từ những sự phục hồi của nền kinh tế. Lạm phát trung bình chỉ tăng 0,63% trong năm 2015, đạt mức thấp nhất kể từ năm 2001, và thấp hơn hẳn mức bình quân những năm gần đây (5%). Mức lạm phát thấp giúp tiêu dùng và đầu tư tăng mạnh trong năm 2015. Tương tự, lãi suất cho vay mua nhà thấp cũng giúp các hoạt động trong thị trường bất động sản sôi nổi hơn trong năm nay. Tỷ trọng cho vay bất động sản chiếm 8% tổng dư nợ toàn nền kinh tế năm 2015, thấp hơn nhiều so với mức 19% trong năm 2009, và được dự đoán sẽ tăng 15-20% trong năm tới. Tương tự như các nước khác trong khu vực, lãi suất Việt Nam dự đoán sẽ tăng nhẹ do chịu tác động từ việc Fed tăng lãi suất vào cuối năm nay. Tuy nhiên, mức tăng này sẽ không quá lớn trong năm tới vì thị trường đã phần nào lường trước được những thay đổi của lãi suất. Đây là tín hiệu tốt cho những nhà đầu tư bất động sản vì hình thức đầu tư vào bất động sản trong những năm gần đây mang lại lợi nhuận cao hơn so với các hình thức đầu tư khác như đồng đô la Mỹ, dầu, vàng, trái phiếu chính phủ, vốn được dự đoán sẽ có nhiều biến động trong năm 2016. Thêm nữa, tháng 12/2015, Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam đã đề xuất một cơ chế điều chỉnh tỷ giá mới theo tình hình kinh tế vĩ mô, tính tương quan với rổ tám đồng ngoại tệ, để tỷ giá đồng tiền Việt Nam trở nên linh hoạt và mang tính thị trường hơn. Do đó, sự thay đổi của giá trị tiền đồng sẽ là một điểm quan trọng cần để mắt đến trong năm 2016.

Thị trường căn hộ bán

Năm 2015 đánh dấu sự phục hồi mạnh mẽ của thị trường nhà ở khi nguồn cung chào bán tăng mạnh, lượng tiêu thụ rất khả quan và giá bán cũng được cải thiện, đặc biệt trong phân khúc trung và cao cấp. Cả năm qua, thị trường đã chào đón 41.787 căn hộ từ 78 dự án, đa số tập trung ở phía Đông (47%) và phía Nam (27%) của thành phố, tăng 122% so với năm trước nữa. 2015 cũng là năm ghi nhận lượng căn hộ chào bán mới nhiều nhất, nhờ vào nguồn cung từ đại đô thị Vinhomes Central Park ở Bình Thạnh (tính đến nay đã chào bán hơn 7.500 căn hộ) và dự án lớn Masteri Thảo Điền ở Quận 2 (với hơn 3.700 căn hộ). Đó là chưa kể đến những tín hiệu phục hồi tốt trên thị trường đã gầy dựng lại niềm tin của các chủ đầu tư, một số đã mạnh dạn tái cấu trúc và mở bán lại những dự án bị trì hoãn nhiều năm bằng cách tăng thêm vốn, thay đổi thiết kế mặt bằng căn hộ, diện tích căn hộ, cơ cấu căn hộ, bảng giá chi tiết, hoặc thậm chí đặt một tên gọi khác cho dự án.

Nhìn chung, trong năm qua, thị trường hoạt động rất sôi nổi. Năm 2015 khép lại với tổng lượng giao dịch cao nhất lịch sử trong một năm – ước tính đã tiêu thụ 36.160 căn hộ, tăng 98% so với năm trước. Con số này đã bao gồm giao dịch bán lẻ cho người mua lẻ và cả giao dịch bán sỉ cho các nhà đầu tư tổ chức và các đại lý môi giới bất động sản. Nếu không tính giao dịch bán lẻ thì lượng giao dịch thực cho người mua lẻ ước đạt 33.358 căn hộ, tăng 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Chỉ tính riêng Quý 4/2015, ước tính tổng lượng giao dịch trên thị trường lên đến tương ứng 10.340 căn hộ (tăng 28% so với quý trước đối với giao dịch mua lẻ) và 8.128 căn hộ (tăng nhẹ 2% so với quý trước đối với giao dịch mua bán sỉ).

Phân tích kỹ hơn về tỷ trọng trong lượng giao dịch, những dự án trung và cao cấp, với giá bán dao động trong khoảng 1,3 – 5 tỷ đồng, bán rất chạy, chiếm hơn 75% tổng giao dịch toàn thành trong năm qua. Tuy nhiên, nhìn lại giai đoạn 2009 – 2014 trước đây, căn hộ bình dân có giá dưới 1,3 tỷ đồng một căn luôn chiếm tỷ lệ giao dịch thành công lớn nhất. Điều này cho thấy rằng thị hiếu thị trường đang dần cải thiện và người mua bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm cao cấp hơn, chất lượng hơn.

Trước đà hồi phục mạnh mẽ của thị trường, chủ đầu tư trong tất cả các phân khúc đều tăng giá bán, thậm chí mỗi tháng mỗi tăng đối với một số dự án quy hoạch tốt với nhiều tiện ích, nhiều không gian xanh và tọa lạc tại các vị trí đắc địa của thành phố. Những dự án mới đang xây dựng có mức giá tăng đáng kể so với những dự án đã hoàn thiện, điều đó cho thấy người mua thích sản phẩm mới, có kết nối thuận tiện với khu trung tâm và đầy đủ tiện ích mặc dù ngày bàn giao nhà còn xa, tận hai đến ba năm sau. Trong năm 2015, giá bán trên toàn thị trường sơ cấp đạt trung bình 2.012 USD/m2, tăng 4,4% so với năm trước. Giá bán của sản phẩm cao cấp tăng vọt 8,3% so với cùng kỳ năm trước, hiện ở mức trung bình là 2.025 USD/m2, chủ yếu nhờ các dự án đang chào bán tại các ‘điểm nóng’ của thành phố. Cá biệt có những dự án ở vị trí rất đẹp, chủ đầu tư thực sự uy tín có giá tăng cao từ 10%-15%.

Nhận định về triển vọng thị trường, Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tiết lộ: “Mặc dù giá cao, các dự án vẫn đang được tiêu thụ nhanh và các hoạt động mở bán vẫn diễn ra nhộn nhịp, điều đó chứng tỏ thị trường đã bước vào một chu kỳ mới. Trong năm 2016, chúng tôi dự kiến một số dự án trọng điểm ở khu trung tâm thành phố sẽ được mở bán với mức giá trên 7.000 USD/m2. Vậy là sau bảy năm trầm lắng, cuối cùng chúng ta có thể thấy chủ đầu tư đã lấy lại đủ tự tin và tiến lên một tầm cao mới trong việc phát triển các dự án cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, không nên bỏ qua phân khúc bình dân ‘chất lượng cao’ và trung cấp vì đây chính là nhu cầu thực của người mua để ở. Với gói kích cầu mới Chính phủ hỗ trợ cho người mua nhà trung cấp, cùng với sự lớn mạnh của các chủ đầu tư trong nước quen thuộc như Đất Xanh, Nam Long, Khang Điền, những công ty đang cạnh tranh với nhau trong việc thâu tóm quỹ đất, tìm nguồn vốn, tái định vị thương hiệu và sản phẩm, nâng cao chất lượng bằng cách cung cấp thêm các tiện ích nội khu và các dịch vụ hậu mãi hoặc công tác quản lý chuyên nghiệp hơn, thì chúng tôi thực sự tin rằng 2016 sẽ là năm đầy hứa hẹn cho thị trường nhà ở.”

Năm 2016 dự kiến sẽ chào đón hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án thuộc mọi phân khúc trên khắp TP.HCM. Trong đó, tỷ trọng nguồn cung các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ tăng thêm 20% so với năm vừa qua. Trước nguồn cung dồi dào sẽ được chào bán ở thang giá cao hơn, chắc chắn diễn biến cạnh tranh sẽ ngày càng căng thẳng, ảnh hưởng đến tỷ lệ tiêu thụ tại các dự án, nhất là những dự án nằm ở các vị trí không nổi bật và sản phẩm kém cạnh tranh. Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam cảnh báo: “Khi thị trường tăng trưởng quá nhiều, quá nhanh, quá nóng thì chúng ta rất dễ đi trật đường ray. Chúng ta cần tỉnh táo và nhanh nhạy trước vận hội này.” Ông bổ sung thêm: “Có lẽ đã đến lúc mở các trung tâm đào tạo nhân viên kinh doanh bất động sản, những người mà trước đây chưa được đào tạo đầy đủ kiến thức về kỹ thuật như các nhân viên kinh doanh xe ôtô. Và đó là để chuẩn bị tốt hơn cho một thị trường cạnh tranh khốc liệt hơn với quá nhiều sự lựa chọn, giá bán tăng liên tục và đối tượng khách hàng cũng đa dạng hơn, đặc biệt là khi có người mua nhà nước ngoài tham gia vào thị trường.”

Thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn

Thị trường bất động sản gắn liền với đất đang ấm dần lên vào nửa cuối năm 2015 và chào đón nhiều dự án và nguồn cung mới trong khu vực ngoài trung tâm. Vì quỹ đất ở khu trung tâm ngày càng thu hẹp trong khi nguồn cầu tiếp tục tăng, trong Quý 4/2015, hoạt động mua bán biệt thự và nhà phố sôi nổi hơn tại các quận vùng ven như Quận 9, Quận 2 và Huyện Nhà Bè. Đây được dự đoán sẽ tiếp tục là xu hướng trong những năm tới, khi tình hình kinh tế ngày càng cải thiện và cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển. Hiện nay tại Quận 9, Khang Điền là nhà đầu tư nổi bật với chuỗi các sản phẩm Mega nhắm đến nhóm khách mua ưa chuộng nhà phố có diện tích nhỏ nhưng nằm trong khu tách biệt với đầy đủ các tiện ích. Tương tự, dự án Nine South Estate ở huyện Nhà Bè và Phố Đông Village ở Quận 2 cũng có cơ cấu sản phẩm với nhà phố chiếm đa số. Tại những dự án này, các biệt thự có diện tích lớn thường chỉ được chào bán ở những giai đoạn sau.

Có hai dự án được chào bán trong Quý 4/2015 là Citibella ở Quận 2 và Melosa Garden ở Quận 9, đóng góp thêm 221 căn, nâng tổng nguồn cung của TP.HCM lên 8.283 căn. Quận 9 chiếm phần lớn nguồn cung với 35%, theo sau là Quận 7 với 23% và Quận 2 với 14%. Cũng trong Quý 4/2015, giá bán ở Quận 2 tăng nhiều nhất so với quý trước do nguồn chào bán mới hạn chế. Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp Quận 7 giảm nhẹ. Giá bán tại thị trường Quận 9, cũng giảm nhẹ do nhiều nguồn cung mới, khiến giá bán trên thị trường cạnh tranh hơn.

Trong quý tới, Quận Gò Vấp sẽ có thêm 200 căn từ giai đoạn đầu của dự án Cityland Park Hills. Thị trường biệt thự và nhà phố xây sẵn dự đoán sẽ tiếp tục mở rộng mạnh về phía Đông và phía Nam TP.HCM. Lý do chính là quỹ đất ở những khu vực này còn rất dồi dào, cơ sở hạ tầng ngày được cải thiện, và nguồn cầu cho cả mục đích mua-để-ở và mục đích kinh doanh đang có xu hướng tăng.

Thị trường bán lẻ

Khu vực ngoài trung tâm chào đón thêm ba TTTM vào Quý 4/2015, Pearl Plaza ở Quận Bình Thạnh, Vincom Megamall ở Quận 2 và emart ở Quận Gò Vấp, đóng góp thêm 105.000 m2 diện tích sàn vào tổng nguồn cung của TP.HCM. Ngoại trừ emart là chuỗi thương hiệu bán lẻ của Hàn Quốc lần đầu tiên được phát triển tại TP.HCM, thị trường bán lẻ quý này không có thương hiệu mới nào nổi bật. Tiếp tục xu hướng gần đây, ngành hàng ăn uống và thời trang trung cấp giữ vai trò chính trong việc thu hút người mua đến các TTTM, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm. Chuỗi nhà hàng thức ăn nhanh nổi tiếng McDonald’s mở rộng ra cửa hàng đầu tiên ở Quận 2 tại Vincom Megamall và Starbucks mở thêm một cửa hàng ở Quận Gò Vấp tại emart.

Giá thuê ở khu vực trung tâm và ngoài trung tâm ổn định và gần như không thay đổi trong Quý 4/2015, ở tất cả các hạng mục bao gồm TTTM, TTTM tổng hợp, bazaars và khối đế bán lẻ. Tỷ lệ trống đã được cải thiện và giảm xuống 8% so với mức 10% trong quý trước, do ba TTTM mới kể trên có tỷ lệ lấp đầy khả quan.

Quận 1 chào đón một mô hình bán lẻ mới trên đường Nguyễn Huệ là Saigon Garden. Mặc dù diện tích đất nhỏ, Saigon Garden mang lại cho khách, chủ yếu là giới trẻ và người nước ngoài, một trải nghiệm mua sắm mới với rất nhiều không gian xanh và mở bên trong. Khách có thể tìm thấy quán bars, cửa hàng liên kế, nhà hàng, quầy triển lãm ngay bên trong Saigon Garden, rất khác biệt với không khí nhộn nhịp, đông đúc bên ngoài.

Năm 2016, thị trường TP.HCM dự đoán sẽ chào đón thêm 15 cửa hàng thuộc AuchamSuper, một thương hiệu bán lẻ của Pháp. Việc này sẽ củng cố sự hiện diện của các thương hiệu nước ngoài tại TP.HCM. Tính đến năm 2015, chỉ có một thương hiệu nước ngoài là Big C lọt vào danh sách năm thương hiệu bán lẻ lớn nhất tại Việt Nam bên cạnh những thương hiệu trong nước như Saigon Co.op, Mobile World, Nguyen Kim Trading và Saigon Jewelry. Đồng thời, theo xu hướng của các nước trong khu vực Châu Á Thái Bình Dương, của hàng tiện lợi sẽ xuất hiện nhiều hơn tại Việt Nam trong tương lai.

 

* Giá thuê trung bình tầng trệt và tầng một, không bao gồm thuế và phí dịch vụ.

Thị trường văn phòng

Trong Quý 4/2015, Pearl Plaza đi vào hoạt động đã cung cấp thêm 30.000m2 NLA nguồn cung Hạng B. Tòa nhà có các thế mạnh về diện tích một sàn lớn, chật lượng tốt và điều khoản cho thuê linh hoạt. Điều này giúp cho tòa nhà đạt được tỷ lệ lấp đầy cao (80%) vào thời điểm mở cửa. Không có nguồn cung mới ở Hạng A giúp cho chủ tòa nhà nâng giá thuê và cải thiện tỷ lệ trống. Các dấu hiệu tích cực của thị trường như dòng vốn FDI mạnh, tốc độ tăng GDP ổn định, hiệp định TPP được thông qua và sự hình thành của công đồng kinh tế ASEAN (AEC) đã tạo tâm lý tích cực cho các chủ tòa nhà. Các chủ tòa nhà có xu hướng tăng giá thuê và để dành các diện tích còn trống cho khách thuê có ngân sách tốt hơn.

Trong quý khảo sát, thị trường văn phòng TP.HCM ghi nhận sự cải thiện nhiều tại phân khúc Hạng A. Giá thuê Hạng A tăng 1,5% nhờ nguồn cung hạn chế và tình hình kinh tế tốt hơn. Giá thuê Hạng B không tăng nhiều do chủ tòa nhà duy trì mức giá thuê để tăng khả năng cạnh tranh và thu hút khách thuê.

So với quý trước, tỷ lệ trống Hạng A giảm 1,3% do các chủ tòa nhà mới cố gắng lấp đầy tòa nhà trước khi hết năm. Nhờ các hoạt động cho thuê tích cực, kèm với diện tích một sàn lớn của Vincom Center và Vietcombank Tower, diện tích thực thuê mới được ghi nhận là 3.864 m2 NLA cho Hạng A. Thêm vào đó, các chủ tòa nhà tại khu trung tâm để dành các diện tích cuối cùng cho khách thuê có danh tiếng và có thể chi trả nhiều hơn. Ở phân khúc Hạng B, tỷ lệ trống giảm nhẹ nhờ có hoạt động cho thuê trước khi mở cửa của tòa nhà Pearl Plaza. Kết quả là diện tích thực thuê của phân khúc Hạng B được ghi nhận ở mức 28.570 m2 NLA.

Căn cứ vào lượng yêu cầu thuê CBRE nhận được, nhóm năm đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin/điện tử, sản xuất, tài chính/ngân hàng, tư vấn và hậu cần. Cũng dựa trên các yêu cầu thuê của CBRE, các công ty tại trung tâm có nhu cầu ký lại hợp đồng và mở rộng công ty trong khi khu vực ngoài trung tâm thì có nhu cầu chuyển văn phòng.

Về nguồn cung tương lai, Saigon M&C Tower có kế hoạch tái khởi công và sẽ mở cửa trong năm 2016. Hạng mục văn phòng của tòa nhà được nhận định sẽ là văn phòng cao cấp với diện tích một sàn lớn (nhiều loại từ 1.500 m2 đến 2.500 m2). Làn sóng nguồn cung chất lượng tiếp theo sẽ đi vào hoạt động trong năm 2017 sẽ cung cấp thêm cho thị trường 70.000 m2 GFA.

Thị trường căn hộ dịch vụ

Năm 2015 chào đón 2 tòa căn hộ dịch vụ mới: The Reverie Residence (89 căn Hạng A), quản lý bới tập đoàn địa phương Windsor Property Management, và Diamond Island Luxury Residences (52 căn Hạng B) trên Đảo Kim Cương, quản lý bới nhà điều hành quốc tế trứ danh Ascott.

Kết quả kinh doanh của thị trường căn hộ dịch vụ trong năm 2015 khép lại theo chiều hướng giảm nhẹ. So với kết quả quý trước, giá đạt được của cả hai phân khúc trong quý cuối này đều giảm nhẹ 1,2% và 3,8%. Ngoài ra, tỷ lệ trông cũng giảm dần; với 10,3% tại phân khúc A và 3,6% tại phân khúc B so với Quý 3. Tỷ lệ lắp đầy ở thị trường căn hộ dịch vụ TP.HCM tăng chủ yếu nhờ vào nguồn cầu ngắn hạn trong các dịp lễ Tết sắp tới.

Trong năm tới, thành phố cũng sẽ đón thêm năm công trình căn hộ dịch vụ mới. Ascott Limited dự định sẽ giới thiệu sản phẩm hạng A đầu tiên của mình – Waterfront Saigon với 222 căn trên đường Tôn Đức Thắng vào 6 tháng cuối năm 2016. Các công trình còn lại đều là Hạng B và dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối Quý 2 2016: Saigon Plaza của Quốc Cường Gia Lai, C.T. Plaza Saigon của Tập Đoàn C.T, Viettel Tower của Tập Đoàn Viettel, và New Pearl của Tập Đoàn Sunny World Property Development. Ngành căn hộ dịch vụ vẫn còn sức hút lớn đối với các chủ đầu tư thông qua việc tiếp tục hợp tác với các nhà quản lý quốc tế hoặc các công ty địa phương nhiều kinh nghiệm.

Trong năm 2016, giá thuê trung bình sẽ tăng khoảng từ 5%-10% nhờ vào việc thâm nhập thị trường của các tập đoàn quản lý căn hộ dịch vụ toàn cầu. Tỷ lệ trống sẽ tăng dần từ 3%-5% trong 6 tháng đầu năm 2016 và sẽ ổn định hơn vào cuối năm. Ngoài ra, các hiệp ước lao động mới được ký kết trong năm vừa qua tạo điều kiện để nguồn cầu tiếp tục tăng trưởng tại khu vực trung tâm thành phố từ các khách hàng doanh nhân của các tập đoàn đa quốc gia, chủ yếu là Nhật và các nước vùng Châu Á Thái Bình Dương.

Nguồn: CBRE Việt Nam